地主の相続税申告。不動産評価を見直すことで大幅な節税に！

財産内容

• 自宅（土地）：5,000万円
• 貸宅地：1億円（A：6,000万円 / B：4,000万円）
• 遊休土地：1億円
• 預貯金：1,000万円
• 合計：2億,6000万円

相談者が試算した相続税

7,380万円

相談内容

• 金融資産が少なく相続税が払えないのでどうすればよいか
• 貸宅地を処分したいが祖父の代からそのままになっており借主との交渉も進んでいない

土地の評価を見直して評価減

遊休土地のほとんどが、傾斜や木が生い茂っている箇所、1,000㎡以上の地積、道路がなく人の出入りが難しいなど、土地の現地調査をすることで評価減ができる可能性がある土地でした。実際に土地の現地調査をした結果、不整形の補正、規模格差補正、宅地に転用する場合の造成費などを考慮することで評価が半分の5,000万円評価減になりました。

検討すべき論点が多くある土地の評価は税理士の腕の見せどころで、経験が少ない税理士が評価をすると評価減のポイントを逃してしまうことがあります。

貸宅地の評価と借地権の整理（売却）をすることで評価減

貸宅地については過去の資料などを考慮した結果、借地権の50％を考慮して評価減できました。

借地権のある土地は評価が複雑で実務上評価ミスが多い箇所です。借地権に関する知識が乏しいと正しい評価ができず相続税が多額になったり、相続税申告後の調査で評価ミスが発覚し追加で相続税と延滞税等を納めることになります。

借地権のある土地を売却して納税資金を確保

借地権のある土地は売却が難しいうえに、賃借人とのトラブルが多くあります。

弁護士等の専門家と連携することで、Ｂ賃借人との交渉に成功し評価額の2,000万円（借地権考慮後評価額）で売却することができました。土地が現金となったことで納税資金も確保することができました。

大幅な相続税の減額に成功

これらを考慮した結果、5,000万円以上も（当初の試算よりも）相続税を減らすことができました。

• 自宅：1,000万円（小規模宅地の特例で80％減）
• 貸宅地：5,000万円
• 遊休土地：5,000万円
• 預貯金：1,000万円
• 合計：1億2,000万円

不動産が多い場合、特に先祖代々より所有している土地があるときは土地の評価で相続税が大きく変わることがあります。また評価には時間を要するため早めに相談いただくことをお勧めします。